多城首套房贷款利率行至低位楼市成交回暖趋势有望延续

加入首套房贷款利率下调队伍的城市仍在持续增多。4月份以来，包括沈阳、江西赣州等城市的首套房贷款利率再次下调。其中，赣州已降至4%，沈阳则由一季度的3.9%进一步降至3.8%。

接受《证券日报》记者采访的多位业内专家表示，目前多城首套房贷款利率已行至低位，叠加各地因城施策实施的差别化住房信贷政策，预计今年楼市成交量大概率会超过去年水平。

首套房贷款利率有下调空间

谈及沈阳、赣州首套房贷款利率的下调，中指研究院市场研究总监陈文静表示，“短期来看，当前各地已进入新一轮的评估期，即根据2022年12月份至2023年2月份房价变化情况决定各地首套房贷款利率是否调整。结合国家统计局数据来看，赣州等城市符合利率下限调整条件。”

据贝壳研究院数据显示，3月份，贝壳百城首套主流房贷款利率平均为4.02%，较上月微降2个BP；二套主流房贷款利率平均为4.91%，与上月持平。3月份首二套主流房贷款利率较去年同期分别回落131个BP和69个BP。

当前首套房贷款利率水平持续处在低位，从3月份来看，仅有广西柳州、江苏徐州、江苏盐城、福建漳州、江苏常州、广东中山、广东惠州、陕西宝鸡、海口、广东江门等10个三四线城市首套房贷款利率下降，一二线城市首套、二套房贷款利率均保持不变。结合中指研究院数据来看，目前，全国已有36个城市调整首套房贷款利率下限至4%以下。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然当前房贷利率水平持续处在低位，但伴随着前期积压需求释放的逐步完成，部分城市房地产市场仍面临调整压力。短期来看，预计多地首套房贷款利率将延续下行态势。

楼市全年成交量有望超去年

受益于今年以来政策面的推动，一方面房企融资环境、信用风险化解取得显著进展，另一方面，楼市预期的不断改善也推动了成交量的回暖。

据诸葛数据研究中心统计，3月份，10个重点城市二手住宅成交97609套，环比上涨41%，同比上涨85.59%。从一季度二手房成交来看，重点10城二手住宅成交207714套，较去年四季度上涨37.71%，较去年一季度上涨61.06%。整体来看，2023年一季度二手房成交态势强劲，同比环比双升，市场回暖特征明显。

从新房市场表现来看，据中指研究院初步统计，3月份，全国重点100城重点城市新建商品住宅成交面积环比增长超两成，同比增长超四成。

“目前看来，重点城市市场情绪有所好转，从而带动局部市场回温。”陈文静认为，这主要得益于以下几方面因素，一是住房需求在春节后集中释放；二是前期出台的房地产政策效果进一步显现；三是热点城市经过一年多的市场调整后，市场周期性恢复的动能增强，对全国市场产生一定带动。

叶银丹补充称，从需求端来看，今年以来，包括房贷利率下调、地方继续放松“限售”、放宽公积金贷款，以及对多孩家庭的购房支持等，各类政策不断出台，对房地产市场信心提振有积极作用。此外，围绕改善房地产企业融资，前期金融管理部门已出台多项政策措施，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，持续缓解房企资金压力。而随着楼市“小阳春”的出现以及近期多个城市房地产市场的复苏，房地产企业融资明显恢复，这有助于解决部分房地产企业面临的资金链问题，推动化解房地产领域信用风险，逐步带动市场预期转好，进而推动实现房地产行业逐步企稳。

尽管3月份楼市成交表现亮眼，但就后期楼市走势来看，虽回暖趋势延续，但幅度放缓。

叶银丹称，从3月份的楼市成交表现来看，仍处于需求持续释放期，核心一二线和强三线城市的领涨，既有补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。不过，部分弱二三线城市成交环比表现不佳，表明需求已现阶段性瓶颈，预计4月份此类城市成交将延续弱复苏，增长动能还将转弱。

“目前楼市表现有所分化，更多在一二线热点城市和强三线城市体现，部分城市的成交量甚至创出一年来的高点。”58安居客研究院院长张波表示，从全年来看，2023年的楼市供应量会保持去年的节奏，但成交量大概率会超过去年水平。