老旧住房“原拆原建”，城中村改造…上海探索“可持续城市更新”路径

在徐汇康健路上，房龄高达70年的康健路341弄7-8号“红砖楼”通过“原拆原建”，克服重重问题挑战，改造为一栋11层现代住宅。年过七旬的居民郑莲仙感慨，终于住上了电梯房，不用再过“一下雨就得打着伞烧饭、上厕所”的生活。

在青浦徐泾，蟠龙“城中村”项目创造性地将“历史文化古镇保护开发”与“国际化中央商务区建设”相结合，在江南文化场景中植入现代商业和生活方式，在繁华CBD里创造了一个宜居、宜乐、宜游的国际大都市“微度假”环境。

10月18日，市府新闻办组织“我们的人民城市”专题采访。记者了解到，近年来，上海聚焦“两旧一村”，在多重约束下求解“最优”，探索“可持续城市更新模式”的创新路径，创新群众满意度高、综合效益好、财政可承受的更新模式，更快速度、更高质量推进“两旧一村”改造和城区有机更新。

跑出旧住房成套改造加速度

徐汇区康健路341弄7-8号红色砖木砌成的三层楼小梁薄板房，建于20世纪50年代，早年分配给当地教育、工会等系统职工租住，楼内共30间房、27户人家。数十年过去，老房子变得破旧不堪、渗水掉灰，地下管网老化，有时污水还会外溢。居民长期忍受着居住空间狭小、“厨卫合用”等不便。

“每到下雨天，雨水就会漏下来，掉到锅里，我只能一手打伞，一手炒菜。”当时住在三楼的郑莲仙说，不少居民们练就了撑伞炒菜的绝活。

多年来居民动迁的呼声强烈，为何始终没有举措？该楼所处地块的权属关系复杂，是改造迟迟未能启动的根源。

在市相关管理部门和上海应用技术大学共同支持下，转机出现了——康健路341弄7-8号房屋产权移交至徐汇区属国企，由区属国企作为改造主体，并于2023年4月启动了康健路341弄项目拆除重建改造。这也是上海首例“产权移交”改造的城市更新案例，为推进后续工程按下了“快进键”。

突破项目瓶颈后，徐汇区又探索实践“承诺方案外搬”模式，让居民外搬和房屋改造的方案设计同步进行。

“一般情况下，要完成方案设计再征求居民意见，居民签约同意后再外搬，这样整个流程时间就会拖得很长。”徐汇区房管局副局长周艳告诉记者，恰逢当时汛期即将来临，原房屋居住条件堪忧，居民改造意愿也十分迫切。鉴于实际情况，徐汇区房管局和康健街道大胆尝试了承诺方案外搬模式，实现居民外搬和方案设计同步进行。

当时，康健街道组成了一个突击小分队，并发动党员楼组长主动表态率先外搬，仅用了6天的时间就完成了一户一方案的100%签约。

“我们不能辜负居民的信任，一定要在设计上做到最优解。”项目所在的桂康居民区书记金琳表示，要保障每户居民的权益，做到公平、人性化，就不能怕麻烦。

将民意融入改造全过程是关键。金琳告诉记者，为帮居民实现“屋里厢照得进太阳光”的心愿，改造后的平面布置将主要居住空间全部放在南侧，在北侧设置楼梯电梯交通核，中间设置两处天井和开敞连廊，解决北侧厨房和卫生间的采光通风问题，提升居住舒适度。

考虑到住户多为老人，实施了适老化设计策略——住宅门厅和社区中心均采用缓坡入口，宽敞且平坦的通道更便于老年人安全行走。

“每次路过我都要看一看房子建的怎么样。”75岁的何培哲说，眼看着的新住宅一层一层往上盖，心中充满对新生活的憧憬。

2024年4月30日，项目建成，举行交房仪式，27户居民兴高采烈地拿到了新房钥匙。项目仅用一年实现建成交付，刷新了旧住房改造更新加速度。

重建后的住宅楼地下1层，地上11层，一楼建设为社区活动用房，2楼至11楼为居民住宅。拿到钥匙的那一天，居民们一起聚餐、碰杯。回家后，郑莲仙一整晚都没有睡着。“这辈子从没住过这么好的房子，到了晚年竟住上了电梯房。”如今住到8号楼803室的郑莲仙说，小区对面就是公园，最近一直闻到桂花香。

何培哲是一名钢琴爱好者，搬进新房后，头件事就是将钢琴带回家。“家里终于有地方容纳钢琴，可以尽情地享受音乐。“何培哲欣喜地说，新房里煤气、淋浴器等设备一应俱全，还有较好的隔音功能，实现拎包入住。

房屋在改造中还采取开放式社区设计，楼栋底层设置了居民活动室等社区服务用房；沿康健路打造成带状口袋公园，提供公共休息、交流空间，全面提升社区居民生活品质。

7号楼906室居民王三妹感慨地说，这是天翻地覆的变化，多年来的改善住房条件夙愿成为现实。喜爱养花的她，终于能将花草带回家培育，“以前没有地方养花养草，现在楼下开放式的庭院也有花草植物。”

城中村蜕变为商旅文化新地标

青浦蟠龙村是上海首个结合历史风貌保护的城中村改造项目。通过精心改造，如今说起蟠龙天地，不少市民都耳熟能详。昔日“城中村”俨然已变身江南“新天地”，成为上海又一城市文化名片。

项目投入运营以来，开业首月客流400万，节假日客流最高达到20万人次，日均客流达6-7万人，展现出强劲的市场吸引力，形成了集购物、餐饮、娱乐于一体的多元化消费场景，进而也成为上海探索“可持续城市更新”模式的生动实践。

“小时候听老人讲早年间蟠龙镇是如何繁华，长大后却发现蟠龙村已成为脏乱差的代名词。”老居民陈钢说，如今的蟠龙村让人在感受江南水乡文化的同时，也能享受现代化商业设施的便利。

蟠龙古镇是上海江南文化的重要代表之一。但自20世纪90年代以来，大量外来人口涌入，导致古镇内小工厂、小作坊、仓库与居民住宅混杂，私搭滥建严重，不少古建筑和古镇肌理被破坏，逐步演变成一个环境“脏乱差”的城中村，改造势在必行。

坚持将城中村改造与风貌保护、文化传承紧密结合，是蟠龙“城中村”项目的特点。上海西虹桥商务开发有限公司总经理谢明告诉记者，在开发前，启动了为期3年的蟠龙历史文化研究、规划编制以及项目报批等各项重要工作，研究历史建筑和古镇风貌的保留、保护，“要将历史文脉与城市功能同时植入古镇空间，使其千年文脉得以延续。”

史料记载蟠龙古镇有曲水萦居、溪桥渔泊、松涛夜听等“蟠龙十景”。为此，项目在改造过程中充分做到了赓续城市历史记忆，传承城市文化传统，通过挖掘复原蟠龙古镇历史风貌和文化内涵，重现了蟠龙地区历史上的“蟠龙十景”、“九龙一凤”十座古桥等风貌景观。

现代与传统的融合是蟠龙“城中村”项目另一重要特点，只有在保护、传承的基础上进行现代演绎、功能升级，守古而不泥古，才能赋予古镇新的生命力。

在原住民张晖看来，古镇有传统的一面，比如江南水乡里常见的小桥流水，也有现代的一面，整个商业空间中有不少现代化商业设施，还有很多首店、概念店、特色店。“这里既像商业街，也像古镇，还像公园。”

谢明表示，城市空间需要多样性，不必处处唐风宋韵，古镇避免“千篇一律”建筑风格和商业业态，要打造“大虹桥”区域独一无二的江南风情休闲区。

重视生态保护，是项目另一个侧面。蟠龙“城中村”改造项目总占地面积50余万方，其中约23万方是公共绿地“蟠龙公园”。项目在开发过程中，重视生态保护，完成了3万平方米的河道整治和水生态修复，打造宜居宜业的绿色家园。

除了城市风貌和功能的美化和提升，更让陈钢感到欣喜的是，产城深度融合，带动新的投资消费，创造更多发展机遇。从壮大村集体经济角度来看，仅蟠龙天地酒店项目就能为村里贡献上百万的租金，后续还会产生更多发展红利。